Si è recentemente rivolto allo studio della scrivente un contribuente disperato, a seguito della notifica, da parte dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione (AdER), di due preavvisi di iscrizione ipotecaria a fronte di un debito maturato di oltre Euro 200.000,00.

La complessa esposizione debitoria traeva origine dal pregresso svolgimento di un’attività libero-professionale nel corso della quale, per diverse annualità, il contribuente si era trovato nell’impossibilità di far fronte al regolare versamento dell’IVA. Dinanzi all’azione di recupero attivata dall’Ente impositore e al concreto rischio di subire un’esecuzione forzata sul proprio patrimonio immobiliare, il cliente necessitava di individuare tempestivamente uno strumento giuridico idoneo a scongiurare la vendita all’asta e a definire la pendenza erariale.

Esaminata la posizione debitoria e la consistenza patrimoniale dell’assistito, la scrivente ha indirizzato il cliente verso l’istituto della cosiddetta “vendita assistita” (o vendita diretta con il consenso dell’Agente della riscossione).

Tale rimedio è disciplinato dall’art. 52, comma 2-bis, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 (disposizione oggi confluita nell’art. 149, comma 3, del D.Lgs. 24 marzo 2025, n. 33, recante il nuovo Testo unico in materia di versamenti e di riscossione). La norma riconosce espressamente al debitore la facoltà di procedere in via autonoma alla vendita del bene pignorato o ipotecato, al valore determinato secondo i criteri di legge, previo consenso dell’Agente della riscossione. Quest’ultimo interviene direttamente nell’atto di cessione e incassa il corrispettivo della vendita, con l’obbligo di rimborsare al debitore l’eventuale eccedenza rispetto al debito maturato entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.

Si tratta di una soluzione particolarmente vantaggiosa per il contribuente, poiché consente di alienare il cespite sul libero mercato evitando le forti svalutazioni tipiche dei pubblici incanti.

La procedura si distingue per celerità e snellezza operativa, articolandosi nelle seguenti fasi principali:

1. Presentazione dell’istanza e istruttoria documentale: il contribuente, per il tramite del proprio difensore, inoltra un’apposita istanza di adesione ai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione. A corredo della domanda è necessario produrre la documentazione attestante la titolarità e lo stato giuridico dell’immobile (atto di provenienza, visure catastali, ispezioni ipotecarie aggiornate, ecc.). L’Ente fornisce riscontro, in via ordinaria, entro circa 14 giorni dalla ricezione.
2. Autorizzazione e fissazione del termine per il rogito: una volta accolto l’istanza e verificata la congruità dell’operazione, l’AdER autorizza la vendita assistita assegnando un termine per il perfezionamento dell’atto notarile, generalmente pari a 60 giorni dall’inoltro della domanda.
3. Stipula dell’atto di compravendita e pagamento contestuale: le parti (venditrice e acquirente) concordano la data del rogito e individuano il notaio rogante. La stipula dell’atto di cessione avviene alla presenza di un funzionario delegato dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione. In sede di rogito, l’importo dovuto all’Ente — parametrato al valore dell’immobile o della quota oggetto di trasferimento — viene versato contestualmente e con modalità ad accredito immediato in favore dell’Agente della riscossione.
4. Cancellazione del vincolo: perfezionata la vendita e incassate le somme, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione provvede in via autonoma, di norma entro e non oltre i successivi 60 giorni, alla cancellazione della formalità pregiudizievole, con conseguente liberazione dell’immobile ed estinzione del debito tributario oggetto della procedura.

Grazie alla tempestiva attivazione dell’iter sopra descritto, nella giornata di venerdì il cliente ha potuto sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita dinanzi al notaio e alla presenza del delegato dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione. L’operazione ha così permesso di ottenere l’impegno alla cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e di estinguere definitivamente la gravosa esposizione maturata nei confronti dell’Erario, restituendo piena serenità economica e professionale all’assistito.