Al fine di ottenere uno sfratto capita di dover sostenere degli oneri non da poco, oltre che dover investire parecchio tempo ed energie.

Di tutto ciò è ben conscia la cliente che si è rivolta alla scrivente procuratrice questa settimana. La signora in questione è proprietaria di uno stabile sito in una cittadina dell’hinterland milanese, la quale intende sfrattare un inquilino particolarmente problematico, subentrato nel contratto di locazione quale convivente del padre, conduttore originario nel contratto ad uso abitativo sottoscritto diversi anni prima.

La signora è a dir poco esasperata dalle continue vessazioni di questo inquilino che assume spesso atteggiamenti a dir poco aggressivi e a tratti pericolosi nei confronti degli altri condomini nonché dell’amministratore di condominio: l’uomo, infatti, rivolge continue minacce alla persona della proprietaria nonché all’integrità della sua abitazione.

Il sottoscritto procuratore in questa sede intende rendere le seguenti precisazioni inerenti alla sopracitata vicenda.

Il contratto di locazione può divenire oggetto di successione per tutti quegli eredi e/o legatari conviventi e non convivente del de cuius (figli, coniugi, conviventi more uxorio, etc.); tuttavia, coloro che hanno convissuto stabilmente con il de cuius subentrano per legge (ex art. 6 della Legge n. 392/78) quali conduttori del contratto di locazione alle medesime condizioni stabilite nel contratto originario.

Questo significa che:

• non è richiesto il consenso del locatore;
• il rapporto prosegue alle medesime condizioni;
• il locatore può opporsi solo in casi eccezionali, e solo provando l’inesistenza dei presupposti di legge.

L’opposizione del locatore non ha mai un carattere “discrezionale”: è ammissibile solo per contestare i presupposti del subentro, non per motivi di convenienza o preferenza personale; pertanto, il locatore può opporsi solo per contestare che ricorrano i requisiti richiesti dalla legge.
In particolare può contestare:

1. Assenza del requisito della convivenza stabile con il conduttore deceduto (per soggetti diversi dal coniuge/unito civilmente).
2. Convivenza meramente occasionale o fittizia (ospiti, coinquilini saltuari, convivenza di comodo).
3. Assenza del rapporto familiare o para-familiare richiesto dalla norma.
4. Inesistenza del rapporto di successione (es. la persona che subentra non rientra tra i soggetti legittimati).
5. Mancata comunicazione dell’evento in tempi ragionevoli (non causa automatica di decadenza, ma può incidere sulla buona fede contrattuale).
6. Subentro pretestuoso o abusivo: tentativo di far assumere la qualità di successore a soggetti che non convivevano realmente.

Il locatore non può opporsi:

• per ragioni economiche (es. vuole aumentare il canone);
• per motivi di “gradimento” del nuovo conduttore;
• perché il conduttore subentrante ha minore capacità patrimoniale;
• per ragioni discrezionali o di convenienza.

Il subentro è un effetto legale destinato a prevalere sull’interesse privato del proprietario.

La giurisprudenza ha chiarito che l’opposizione del locatore deve seguire regole precise dunque l’opposizione può manifestarsi:

• con una diffida o comunicazione formale (raccomandata e/o via PEC) al soggetto che si dichiara successore,
• con atto giudiziario, avviando un giudizio ordinario di accertamento negativo del diritto di subentro.

Non esiste un termine perentorio fissato dalla legge.
Tuttavia:

• l’opposizione deve avvenire entro un termine ragionevole dalla comunicazione del subentro,
• un lungo silenzio del locatore può essere valutato come accettazione tacita.

La proprietaria deve provare con evidenze oggettive l’inesistenza della convivenza o degli altri presupposti (es. residenza anagrafica non coincidente, assenza di vincoli familiari, attività di fatto svolta altrove, dichiarazioni testimoniali, ecc.).

Da informazioni assunte, la scrivente procuratrice è venuta conoscenza di come il presunto erede del conduttore fosse un mero “ospite” del padre e di come fosse in attesa di reperire nuovo alloggio per sé e per la sua famiglia.

La proprietaria, tuttavia, non era stata informata del trasferimento dello stesso né tantomeno del fatto che costui risiedesse all’interno del proprio immobile.

Il sottoscritto procuratore intende approfondire la delicata questione e formulare una proposta conciliativa che possa essere satisfattiva per entrambe le parti, riservando, eventualmente, la  possibilità di tutelare i diritti della propria assistita nelle opportune Sedi Giudiziarie qualora il tentativo di conciliazione non dovesse avere esito positivo.